Location Airbnb : conditions, réglementation et démarches 2/2

Suite du précèdent article :

Interdiction de louer des passoires thermiques

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires ne peuvent plus louer leur résidence secondaire sur des plateformes comme Airbnb si le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G. Pour les logements déjà en location ayant un DPE F ou G, les propriétaires ont dix ans pour améliorer la performance énergétique au moins à un niveau D.

À partir de 2034, tous les meublés de tourisme en France devront afficher un DPE compris entre A et D, conformément aux exigences de la loi Climat et Résilience. Les maires ont également le droit d’exiger à tout moment la soumission d’un DPE valide pour chaque logement.

Réglementations à respecter pour louer sur Airbnb

Respectez la réglementation des meublés touristiques

Louer son bien sur Airbnb implique de respecter les règles de location de meublés touristiques. Majoritairement, la location est limitée à 90 ou 120 jours par an, selon les dispositions des articles L324-1-1, D324-1 et suivants du Code du tourisme.

Proposition d’un bien de compensation

Dans certaines communes, comme Paris, les propriétaires de résidences secondaires doivent proposer un bien de compensation. Cela signifie qu’ils doivent acquérir un autre bien non résidentiel (par exemple un fonds de commerce) et le transformer en habitation dans la même zone. Il est essentiel de se renseigner auprès des services municipaux pour connaître les règles spécifiques à chaque commune.

Normes de sécurité obligatoires

Les propriétaires doivent s’assurer que leur logement respecte les normes de sécurité, y compris des équipements tels que des détecteurs de fumée, des installations électriques conformes et l’absence de risques liés au gaz ou à l’eau. Il est également conseillé d’avoir un extincteur et de fournir des consignes de sécurité, notamment les issues de secours.

La règle 80/20 pour Airbnb

La règle 80/20 n’est pas une loi officielle, mais plutôt une pratique adoptée par de nombreux hôtes. Elle s’inspire du principe de Pareto et se décline de deux manières :

1. Gestion du temps : 20 % des tâches clés (accueil des voyageurs, nettoyage, communication) génèrent 80 % de la satisfaction des clients.

2. Rentabilité : 80 % des revenus proviennent de 20 % des logements ou des périodes de location.

Sanctions en cas de non-respect des règles de location

Avec le renforcement de la réglementation, des sanctions ont été mises en place. Les propriétaires qui dépassent le nombre de jours autorisés peuvent faire face à des amendes allant jusqu’à 15 000 euros. De plus, une amende de 10 000 euros est prévue pour les meublés non déclarés, et jusqu’à 20 000 euros pour des fausses déclarations.

Contrôle des plateformes et partage de données

La loi ELAN de 2018 impose déjà des obligations aux plateformes comme Airbnb. À partir de 2025/2026, le règlement européen 2024/1028 exigera des plateformes qu’elles vérifient la présence d’un numéro d’enregistrement valide pour chaque annonce et qu’elles transmettent régulièrement aux municipalités des informations sur le nombre de nuitées louées.

Changement de la loi fiscale sur les locations Airbnb en 2025

Les gouvernements cherchent à réduire l’attrait fiscal des locations meublées touristiques, jugé excessif. Avec le projet de loi de finances 2024, plusieurs avantages fiscaux ont été revus à la baisse.

Déductions fiscales réduites

Les revenus tirés de la location meublée, qui bénéficiaient auparavant de généreux abattements au titre du régime Micro-BIC, subissent une diminution drastique. À partir de 2025 :

• 50 % d’abattement (plafond de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuel) pour les meublés classés et les chambres d’hôtes (au lieu de 71 % et 188 700 euros avant).

• 30 % d’abattement (plafond de 15 000 euros de recettes) pour les meublés non classés (contre 50 % et 77 700 euros auparavant).

Plus-values immobilières

Une autre mesure significative concerne la suppression de la déductibilité des amortissements dans le calcul des plus-values lors de la cession. Cela avait auparavant permis aux propriétaires de réduire leurs impôts sur la plus-value en conséquence des amortissements.

Surtaxes et taxes locales

Depuis 2017, certaines communes en zones tendues peuvent augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires jusqu’à 60 % pour décourager les logements inoccupés. De plus, la région Île-de-France a instauré une surtaxe de séjour spécifique de 200 % sur la taxe de séjour à compter de 2024.

En conclusion

Ces nouvelles réglementations et lois fiscales marquent un tournant important pour les propriétaires souhaitant louer sur des plateformes comme Airbnb. Il est essentiel de rester informé et de respecter toutes les obligations pour éviter des sanctions et optimiser la rentabilité de son investissement.